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合同生效的时间是在什么时候 租赁合同订立的法律风险及防范

2019年12月27日  赤峰市律师   http://www.cflszx.com/

 陶志刚律师赤峰市律师,现执业于内蒙古善正律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

合同生效的时间是在什么时候

  合同往来可以说是公司当中往来最频繁的一项业务,各种业务往来都是通过合同实现的,都是要签合同的,合同是办事准则,也是合法证据。一般来讲合同只要是当事人的真实意思自治并且不违反法律相关规定就是合法有效的,那么合同的具体生效时间是什么时候呢今天就带您一起了解下合同生效的时间是在什么时候。




  一、合同生效的时间是在什么时候


  我国《合同法》第44条第1款规定:;依法成立的合同,自成立时生效。;这是我国《合同法》关于合同的生效时间的原则性规定。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,自依法办理批准、登记等手续时生效。


  附生效条件的合同,自条件成就时生效。《合同法》第45条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。


  二、合同生效要件


  1、当事人具有相应的民事行为能力


  《合同法》第9条规定:;当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。;行为人只有具备相应的民事权利能力和民事行为能力,能够正确理解自己行为的性质和后果、独立表达自己意思的能力,才能成为合同的主体,其合同行为才能发生法律效力。


  因此,无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同;例外的是,根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第6条规定:;无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效;。


  而具有完全民事行为能力的自然人可以成为合同的主体,但也并非是所有合同的主体。依法成立的法人和其他组织具有民事行为能力,但它们的行为能力又受其自身形态、职责、业务或者经营范围的限制。法律的该规定对于保护当事人的利益,维护社会经济秩序,是十分必要的。


  2、意思表示真实


  所谓意思表示真实,是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。所谓效果意思,是指意思表示人欲使其表示内容引起法律上效力的内在意思要素。所谓表示行为,是指行为人将其内在意思以一定的方式表示于外部,并足以为外界所客观理解的要素。意思表示真实要求表示行为应当与效果意思相一致。意思表示真实是合同生效的重要要件。因为合同在本质上乃是当事人之间的一种合意,此种合意符合法律规定,依法律可以产生法律约束力;而当事人的意思表示能否产生此种约束力,则取决于此种意思表示是否同行为人的真实意思相符合。


  3、不违反法律和社会公共利益


  从法律上看,合同之所以能产生法律效力,就在于当事人的意思表示符合法律的规定。对合法的意思表示,法律赋予其法律上的约束力,不合法的合同显然不能受到法律保护,也不能产生当事人预期的法律效果。合同不违反法律,是指合同不得违反法律的强行性规定,也不得规避法律。所谓强行性规定,是指这些规定当事人必须遵守,不得通过协议加以改变。但若仅仅是部分条款违法,确认部分条款无效不影响其他部分的效力。


  合同不仅应符合法律规定,而且在内容上不得违反社会公共利益。将不违反社会公共利益作为合同生效要件,可以大大弥补法律规定的不足。对于那些表面上虽未违反现行立法的禁止性规定,但实质上损害了全体人民的共同利益,破坏了社会经济生活秩序的合同行为,都应认为是违反了社会公共利益的行为。同时,将社会公共利益作为衡量合同生效的要件,也有利于维护社会公共道德,因为社会公共利益本身也包含了行为内容应符合社会公共道德的要求。


  4、合同必须具备法律所要求的形式


  《民法通则》第56条规定:;民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的,应当依照法律规定。;《合同法》第44条也作出规定:;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。;可见,我国法律承认当事人可以依法选择合同的形式。但是,如果法律对合同的形式作出了特殊规定,当事人必须遵守法律规定。例如根据《城市私有房屋管理条例》的规定,房屋的买卖须经房管部门登记、办理过户手续后才能生效。


  合同一般是自签订之后就生效了,只有特殊情况下需要办理批准、登记等情况才会发生对抗第三人的效果。以上就是为您整理的合同生效的时间是在什么时候的相关内容,希望对您有所帮助。如有其它法律问题,欢迎咨询网,我们将竭诚解决您的问题。;





租赁合同订立的法律风险及防范

  租赁合同是企业经营中最常见的合同种类之一,虽然民法上已有许多法律文本对租赁合同的订立、履行等环境进行约定,但商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前发展仍然需要我们对租赁合同的风险具有预判性,能提前规避法律风险的发生,充分利用合同可以约定范围的广泛性,弥补法律法规和范本合同的局限性,规范更多的租赁合同内容,充分行使企业的租赁合同权利。


  租赁合同订立中的风险与防范


  租赁合同签订时主要存在四种风险需要防范:一是当事人主体资格方面的风险防范,合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格。如果合同的对方当事人是企业,可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助;二是租赁合同当事人的履约能力、资信状况方面的风险防范,对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力,对另一方当事人来说,不但不会带来任何经济利益,反而会造成不应有的经济损失。在实践中,要搞清对方的资信情况,主要是看其营业执照,了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。


  另外,可到当地工商行政管理机关去查询,或通过对方的老客户,从侧面了解对方的资信状况;三是租赁合同双方当事人意思表示方面的风险防范,意思表示是把内心旨在发生一定效果的意愿对外表示出来的行为。合同双方当事人在订立租赁合同时,其意思表示一定要真实,意思表示不真实情况下订立的租赁合同无效。实践中,如果一方当事人发现自己签订合同时对合同的主要事实有重大误解,这种误解将导致自己在合同中的利益受到极大损害,当事人应及时提请法院或仲裁机关对此合同予以撤销,但是,法律关于某些民事行为可以撤销的规定并不能被当事人滥用。当事人对应当知道或根据各种情况推断其已经了解的事实不能声称有误解,由此签订的合同无权要求有关机关予以撤销。




  某铝厂与甘肃某物流有限公司租赁合同纠纷案


  2010年10月15日某铝厂将老厂区土地和资产出租给甘肃某物流有限公司并签订租赁合同。合同约定租赁期限为20年,到期后自动续期5年,租金每年450万元。某铝铁路专用线2011年8月起可使用,铁路专用线未使用前租金为每年180万元。


  合同还约定了租赁物的交付时间和使用管理、租赁费的给付时间、税费承担、违约、合同终止和争议解决等条款,合同主要条款齐全。甘肃某物流有限公司以铁路专用线至今未开通为由,每年支付租金180万元,而某铝厂要求每年支付450万元,双方发生争议。该铝厂希望将2010年10月15日至2011年6月30日共八个半月的时间拟作为筹备期,并于2011年6月30日向某铝厂提出了免交三个月租金的申请,2011年7月7日该铝厂负责人批示同意面交租金,但双方在未签订补充协议的情况下直接免交租金三个月,减少租金45万元。




  订立租赁合同过程中,要保证合同内容的合法合规性,案例中租赁期限过长且超过法定期限。合同约定租赁期限为20年,到期后自动续期5年,实际租期为25年。违反《中华人民共和国合同法》第214条租赁期限不得超过20年的规定;后续双方在未签订补充协议的情形下直接减免租金,存在不合规风险。




  对于企业租赁合同的订立,企业法律顾问要依法依规审核,对于违反法律强制性的合同条款应当坚决提出修改意见。如在签订租赁合同后需要对此合同内容进行变更,需要履行合同变更程序,签订书面补充协议,以保障合同的顺利履行。




  《中华人民共和国合同法》


  第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。






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律师:陶志刚[内蒙古]

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