王某诉三亚丹州物业管理有限公司

　　核心内容：业主委员会与物业公司发生管理纠纷应该怎么办？下面，房地产小编为您详细介绍一个关于业主和物业公司发生纠纷诉讼的真实案例，希望对大家处理业主与物业公司纠纷有所帮助。
　　海南省三亚市中级人民法院
　　民事判决书
　　(2006)三亚民一终字第202号
　　上诉人(原审被告)王某，女，1974年3月7日出生，汉族，住三亚市丹州小区d319栋503房。
　　委托代理人邓安安，男，34岁，住址同上。
　　委托代理人崔广梅，女，46岁，住三亚市丹州小区c1栋。
　　被上诉人(原审原告)三亚x州物业管理有限公司，住所地：三亚市凤凰路丹州小区商业中心二楼。
　　法定代表人李某，该公司董事长。
　　委托代理人罗于贤，该公司法律顾问。
　　上诉人王某因与被上诉人三亚x州物业管理有限公司(以下简称x州物业公司)物业管理纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2005)城民一初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某的委托代理人邓安安、崔广梅，被上诉人x州物业公司的委托代理人罗于贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明：1998年11月18日，x州物业公司与丹州小区业主管理委员会(以下简称业主委员会)签订《物业管理委托合同》，委托x州物业公司对丹州小区进行物业管理服务。合同履行期限届满后，业主委员会尚未依法选聘新的物业管理企业，丹州小区的物业管理仍由x州物业公司继续管理。2003年2月26日，三亚市物价局向x州物业公司作出三价字[2003]39号《关于重新核定三亚丹州小区物业管理收费标准的通知》，确定综合物业管理纯生活用房每月每平方米0.82元。因部分业主质疑x州物业公司继续管理丹州小区的合法性，2003年8月4日，三亚市国土资源局向业主委员会作出《关于丹州小区业主委员会反映业主权益受损有关问题的答复》，指出：为确保小区物业管理的延续性，业主委员会召开业主大会选聘新的物业管理公司前，小区物业管理活动仍由x州物业公司管理。2004年4月　13日，业主委员会向x州物业公司发出解聘通知，终止x州物业公司对丹州小区的物业管理并移交物业管理权。4月30　日，x州物业公司向全体业主发出公告，决定于2004年5月1日起中止对丹州小区的物业管理服务，同时供水、供电服务终止。5月1日，业主委员会成立物业管理处，招聘人员管理丹州小区。由于业主委员会未按法定程序选聘新的物业管理公司接管丹州小区的物业管理，x州物业公司于同年　6月7日公告恢复对丹州小区的物业管理服务，并主动将该小区的物业管理费降为每平方米0.4元，但遭到丹州小区业主拒绝进入管理。7月4日业主委员会向三亚市国土资源局递交了《关于解决丹州小区目前物业管理问题的意见》，提出在新的业主大会召开之前，暂时由x州物业公司负责管理，业主委员会成立的物业管理处同时停止运作。7月8日，三亚市国土资源局向业主委员会作出《关于三亚丹州住宅小区物业管理意见的复函》，指出：切实做好业主思想工作，协助物业管理公司收缴物业管理服务费、水电费等，确保小区管理正常运作。之后，x州物业公司恢复管理。自2004　年1月至2005年2月，王某尚欠水费426.60元，电费1178.15元，物业管理费583.94元(不含2004年5、6月份)。x州物业公司于2005年3月底停止了对丹州小区的物业管理。
　　原审法院认为：x州物业公司系依法设立具有相应物业管理资质的企业法人，并取得了物价部门核发的收费许可证，依法具备从事物业管理资格，因此，x州物业公司对丹州小区业主收取物业服务及水电费的合法性本院确认。虽然x州物业公司与业主委员会签订的物业管理合同履行期限已届满，但为确保该小区物业管理的正常运转，在业主委员会依照法定程序选聘新的物业管理公司之前，x州物业公司根据主管部门的意见对该小区进行过渡性管理并无不当。x州物业公司事实上也为丹州小区业主提供水电及物业服务。x州物业公司在该期间已提供了相应的物业服务，王某应当支付该段期间的电费1178.15元，水费426.60元，物业服务费583.94元。因x州物业公司实际未提供2004年5、6月份的服务，诉求王某支付5、6月份的物业服务费，不予支持。关于提高收费价格多收业主电费一节，x州物业公司的收费是否存在违法行为，应由相关部门查处，不属于本案审理范围。王某以三亚供电公司及三亚房管代管处已收水电费而拒交水费、电费及物业管理费依据不足，不予支持。虽然王某否认x州物业公司提供的收费台帐，但是王某未举出相反的证据证明x州物业公司主张的事实不成立，王某应承担举证不能的责任。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条第二款、第六十七条之规定，判决王某自本判决生效之日起三日内向x州物业公司支付2004年1月至2005年2月物业服务费583.94元(不含5、6月份服务费)，水费426.60元，电费1178.15元。案件受理费90元，由x州物业公司承担18元，王某承担72元。
　　上诉人王某不服原审判决上诉称：一、x州物业公司多收了我的水电费，应予退还。二、x州物业公司与我之间不存在供水供电关系，x州物业公司只是代收水电费，该公司也未提供其垫付水电费的证据，其不具备起诉水电费的资格。三、x州物业公司的营业执照、资质证书、收费许可证均未年检，其合法性值得质疑。一审法院将无效的收费许可证和物业管理资质认为是合法，认为x州物业公司具备主体资格是毫无根据的。综上，请求撤销一审判决，对x州物业公司的物业管理企业资质、收费许可证和代收水电费资格进行审查，对x州物业公司多收的水电费进行核实并退还给我。
　　经审理查明：一审法院查明的事实属实。
　　本院认为：其一，x州物业公司具备从事物业管理的资格，且拥有合法的收费许可证，这一事实已为生效的本院(2004)三亚民一终字第22号民事判决书所认定，王某未能提供相反的证据推翻，本院予以确认。王某以x州物业公司的企业资质及收费许可证存在问题，拒交物业管理费，理由不能成立。一审判决中有关王某应向x州物业公司支付物业管理费的判决正确，应予维持。其二、对丹州小区用水用电方面的管理，x州物业公司的营业执照对此所确认的经营范围是代收水电费，其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》亦明确其管理事项之一是代收水电费，其收取住户的水电费是受供水、供电部门的委托进行的，因此，x州物业公司与王某之间没有供水供电合同关系。该公司向王某收取水电费是基于供水、供电公司的委托，其与供水供电公司之间是委托代理关系，所收取的水电费该公司也应向供水、供电部门上缴;x州物业公司亦未提供证据证明其已向供水、供电公司垫付了王某所欠的水电费，因而具备了向王某追偿的权利，因此，x州物业公司无权以自己的名义起诉王某要求王某向其交纳水电费。如王某与供水、供电公司存在拖欠水电费关系，应由供水、供电公司向王某提出主张。故x州物业公司起诉要求王某向其支付拖欠的水电费，因其不具备原告主体资格，对该起诉应予驳回。
　　原判对此处理不当，应予纠正。其三、关于x州物业公司是否应向王某退还多收的水电费问题，因王某在一审中未就此提起反诉，其在二审中提出反诉，双方未能就此达成调解协议，依照法律规定，对此王某只能另行起诉。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(一)项、第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、变更三亚市城郊人民法院(2006)城民一初字第403号民事判决为：王某自本判决生效之日起三日内向x州物业公司支付2004年1月至2005年2月物业服务费583.94元;
　　二、驳回x州物业公司关于要求王某支付水电费的起诉。
　　一、二审案件受理费180元，由x州物业公司承担140元，王某承担40元。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　尹　合　欢
　　审　判　员　　曾　人　孝
　　审　判　员　　何　　　　冰
　　二○○六年十二月二十一日
　　书　记　员　　柴　　　　华
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