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姚永军，邹平市律师，现执业于山东梁邹律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。姚永军从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。
我们大家肯定都知道土地使用权，土地使用权对于商品房来说一般都是50年，对于我们居住房来说一般情况是70年，土地使用权方面的事情有很多，我们大家肯定也都很关心。其中就有土地使用权作价出资方面的事情，那么土地使用权如何作价出资是什么意思
一、土地使用权的作价出资是什么
土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。
企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
二、土地使用权作价出资与转让的关系
关于土地使用权作价出资与转让关系的法律法规：
1、《房地产管理法》第28条仅规定了土地使用权可以作价出资，但对土地使用权作价出资与转让的关系并未给出明确答案。
2、《土地管理法实施条例》第29条规定“国有土地使用权有偿使用的方式包括：
国有土地使用权出让;
国有土地租赁;
国有土地使用权作价出资或者入股”。
3、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条却规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续”。
4、《房地产转让管理规定》第3条“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;
一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的……”。
土地使用权作价出资与转让关系
由于以上法律法律及部门规章之间的冲突，造成了实践中对于土地使用权作价出资与转让的关系存在两种截然不同的观点：
第一种观点：土地使用权作价出资属于土地使用权转让的特殊形式。该观点依据为最高人民法院《解答》及《房地产转让管理规定》，该观点认为土地作价出资需要原土地使用权人将通过出让方式取得的土地使用权变更到新的公司名下，既然存在主体变更，自然就是一种转让行为，且虽《房地产转让管理规定》属部委规章，但其属于具体指导工作的方向性规定。
第二种观点：土地使用权作价出资出资并非土地使用权转让的特殊形式。该观点主要依据为《房地产管理法》及《土地管理法实施条例》，该观点认为：
1、最高人民法院《解答》只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同，且在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立公司时的出资，就不是一般意义上的转让而是作价出资;
2、《房地产转让管理规定》属于部颁规章，是下位法，而房地产管理法是上位法，下位法不能违背上位法。
对于土地使用权作价出资来说，它和转让之间的联系是比较复杂的，而且，目前法律中是没有明确的解释的。对于土地使用权的作价出资来说，我们一般是认为它是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，不是一般意义上的转让而是作价出资。
土地使用权如何作价出资，意思是什么的问题我们国家是有相关规定的。对于作价出资是针对着企业方面的问题，因为企业通常都会遇到这样的问题，是一个特有的土地的安置方式。我们现在很多人都在企业当中工作，所以说了解这个也是有好处的。
如今楼市不稳定，每年都有开发商破产的案例，一旦破产，业主、物业、供货商、投资公司等都会受到影响，在清算组成立后均可以申报债权。尤其是业主，买房不容易，刚买的房可能还没住进去，那么业主遇到开发商破产是否有优先受偿权，开发商破产如何清算，为您解答。
一、破产清算的定义
破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、证券管理部门等，专业人员一般包括会计师、律师、评估师等。
破产清算是指处理经济上破产时债务如何清偿的一种法律制度，即在债务人丧失破产清算失清偿能力时，由法院强制执行其全部财产，公平清偿全体债权人的法律制度。破产概念专指破产清算制度，即对债务人宣告破产、清算还债的法律制度。
二、破产如何清算
开发商同一般股份有限公司一样，也适用于这一程序。
成立清算组。法院应当自宣告债务企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业。清算组由法院从公司的主管部门、政府有关部门和专业人员中指定，也可以聘请中国注册会计师和律师参加。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组应对人民法院负责并报告工作，接受法院的监督。
通知债权人申报债权。清算组应当自成立之日起10日内通知债权人，并于60日内在报纸上至少公告三次，公告和通知中应当规定第一次债权人会议召开的日期。
召开债权人会议所有债权人均为债权人会议成员。第一次债权人会议由人民法院召集，应当在债权申请期限届满后15日内召开。以后的债权人会议在人民法院或者会议主席认为必要时召开，也可以在清算组或占无财产担保债权总额的1/4以上的债权人要求时召开。
确认破产财产。破产财产指用以清偿债务的全部财产，主要包括：
宣告破产时破产企业经营管理的全部财产;
破产企业在破产宣告后至破产程式终结前所取得的财产;
应当由破产企业行使的其他财产权利。已作为担保物所担保的债务数额的，超过部分属于破产财产。破产企业内属于他人的财产，应由该财产的权利人通过清算组取回。
确认破产债权。破产债权指宣告破产前就已成立的、对破产人发生的、依法申报确认并从破产财产中获得公开清偿的可强制性执行的财产清求权。
拨付破产费用。破产费用指在破产程序中为破产债权人的共同利益而由破产财产中支付的费用，主要包括：
破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用;
破产案件的诉讼费用;
为债权人的共同利益而在破产程式中支付的其他费用。破产费用应当从破产财产中优先拨付。
破产财产清偿顺序破产财产在优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：
破产企业所欠职工工资和劳动保险费用;
破产企业所欠税款;
破产债权
破产财产不足清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
有些国家，在法律中规定了详细的债权清偿等级，受有效抵押权所担保的债权，将在作为其担保物的财产变卖所得价款范围内首先获得清偿。如果所得价款不足以清偿有财产担保债权人的债权，不足金额作为无担保非优先债权，或一般无担保债权。
无担保债权分为优先和非优先二级。无担保优先债权应在支付无担保非优先债权之前全数清偿。无担保优先债权共分六级，第一级债权应在支付第二级债权之前全数偿还，还并依此类推。然而，在这六级中，任何一级可用的现金不足以支付该级的所有债权，则按比例清偿。无担保非优先债权也应按相同的现金分配程式清偿。只有在所有债权人的债权均受清偿之后才能分配给股东。
破产清算的结束。经过上述破产清算程式后，清算组应当编制破产清算结束报告，并出具清算期内的各种报表连同各种财务账册，经中国注册会计师验证后，报授权部门审批。
登报声明。经批准后再向工商行政管理部门和税务部门注销登记并在省级或者市级以上报纸上刊登公告。
三、业主是否有优先清偿权
如果业主已支付全部房款，那业主是有优先受偿权的；如果业主购买期房，缴纳了首付款签订商品房买卖合同后开发商破产，业主可要求解除合同，返还首付款以及利息。
开发商破产，法院一旦裁定进入破产程序，破产之前发生的债务，只是普通债权，无法优先清偿，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。
综上可知，开发商破产与一般企业相同，也要执行清算，清算内容包括破产前后归开发商所有的财产和企业经营所得，扣除支付给清算组的费用和诉讼费用，其余财产按顺序清偿，其中按揭购房的业主不具有优先清偿权，但可以要求开发商退还首付。因此，如果生活中遇到开发商破产清算，不必着急，关注法院消息，及时申报债权，保障自身合法权益。以上就是对于开发商破产如何清算的解答，希望对您有所帮助！
