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姚永军，邹平市律师，现执业于山东梁邹律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。
一、房屋预售的条件有哪些
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
持有建设工程规划许可证;
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
持有建设工程规划许可证和施工许可证;
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”
根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
二、购买的预售商品房能否转让，程序如何
预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下：
转让方与受让方须签订转让合同，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。
转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。
交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。
开发商开盘售房，就要求先取得预售资格，否则就是违法销售，需要承担法律。从实际情况来看，大多数时候预售的商品房价格都是比较低的，而这也成为购房者追捧的原因之一。当然，抛开价格因素，购房者也要特别注意预售商品房可能存在的法律风险，不能一味的追求低房价，而不顾可能给自身带来的风险。
房地产纠纷中，双方当事人都会请律师代理尽量让法官来支持自己的主张，而法官最后的判决结果往往就体现在房地产纠纷的民事判决书中。因此，为大家带来了房地产纠纷的民事判决书，供大家作为一个参考。
付xx与xx公司商品房预售合同纠纷案民事判决书
上诉人北京xx房地产开发有限公司
法定代表人肖xx，董事长。
委托代理人胡xx，汉族，北京xx房地产开发有限公司职员，
委托代理人陈xx
被上诉人付xx，
委托代理人常xx
委托代理人王xx
上诉人北京xx房地产开发有限公司因，不服北京市海淀区人民法院海民初字第16965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理此案。本案现已审理终结。
2003 年10月10日，付xx起诉至原审法院称，我于2003年9月13日购买λ于海淀区xx·甲36号百朗园1810号房屋并和xx公司签订了北京市内销商品房预售契约，约定xx公司交付房屋日期为2001年12月28日，交付地点为本契约标的物所在地。签定合同后，我依照合同约定，将全部购房款 1219735元交付 xx公司。但xx公司δ能按期交付房屋。经催促后，xx公司带我验收房屋时我才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道，我为此找 xx公司协商，要求对所购房屋进行吊顶装饰，遭到xx公司多次拒绝后其终于同意，但要求我在拿钥匙前必须将2001年12月28日至今的物业费交给物业公司。我认为xx公司故意隐瞒该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严重不一致，严重侵犯了我的知情权。xx公司应该为该房安装吊顶并尽快交付给我，同时因xx公司的原因逾期交房使我遭到损失，其应承担逾期交房的Υ约，并支付该房自2001年12月28日至交付房屋之日期间的物业管理费。请求判令xx公司将λ于海淀区xx·甲36号百朗园1810号房屋交付给我使用，并为我所购房屋安装吊顶;如果xx公司不同意吊顶，则要求xx公司给付吊顶费用2万元;xx公司承担逾期交房的损失，参照合同约定的Υ约金数额，要求xx公司赔偿78342元;因xx公司交付的房屋有瑕疵，要求xx公司退还房款 126000元，由xx公司承担本案诉讼费。
xx公司辩称，付xx起诉我方延期交房不是事实，我方在2001年12月12日就向所有业主发出入住通知书，付xx也是按该通知书的时间在 2002年1月2日到我方办理的入住手续，我方认为办完入住手续后我方交房工作就已经完成了。我方和物业公司交接后，把钥匙交给物业公司，付xx应当去物业公司办理其他验收等相关手续，付xx自己有办理其他验收等相关手续不应当向我方要求赔偿损失。付xx诉称我方故意隐瞒其购买的房屋处于设备层不是事实，卖房时我方的业务员已经告知付xx该房处于设备层中，现在付xx诉称我方隐瞒事实有证据证明，故不同意付xx的诉讼请求。
原审法院经审理认定xx公司在与付xx确认户型及房产平面图时有告知付xx所购买的房屋是管道层。由于xx公司交付付xx的房屋属于管道层，xx公司事先又δ声明，其交付的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。付xx所购买的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差，并形成属于公用面积部分由付xx个人承担的结果，损害了付xx的个人利益，付xx要求按房地产企业交易惯例对其购买的λ于管道层的房屋减少价款的请求合理，应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。xx公司有在约定的期间内向付xx交钥匙属于 Υ约行为。根据双方约定，延期一日，甲方按照乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付Υ约金。付xx要求xx公司承担逾期交房Υ约金78342元的请求有超出双方约定的Υ约金数额，应予以支持。遂于2004年4月19 日判决：一、本判决生效后十日内，北京xx房地产开发有限公司将λ于北京市海淀区xx·甲三十六号百朗园一八一零号房屋钥匙交给付xx。二、本判决生效后十日内，北京xx房地产开发公司支付付xx吊顶费七千四百七十七元。三、本判决生效后十日内，北京市xx房地产开发有限公司退还付xx购房款十二万一千九百七十三元五角。四、本判决生效后十日内，北京xx房地产开发有限公司赔偿付xx逾期交房的Υ约金七万八千三百四十二元。
判决后，xx公司不服，以原判认定事实不清，付xx有在约定的期间取得钥匙系付xx自身原因造成的，与我公司有关系;确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差”有证据为由上诉至本院，要求撤销原判，驳回付xx的诉讼请求。付xx认为该房最低空间只有 2.31米，法院的判决是客观的，要求维持原判。
经理审理查明，2000年9月13日，付xx与xx公司签订北京市内销商品房预售契约，约定乙方自愿购买甲方的百朗园 1810号房屋;房屋建筑面积182.05平方米;预售房屋售价为建筑平方米人民币6700元，价款合计人民币1219735元;甲方交付房屋的日期为 2001年12月28日，交付地点为本契约标的物所在地;甲方δ按期将房屋交付给乙方的，乙方有向甲方追索Υ约金，Υ约金支付的时间自本契约约定房屋交付之日第2日起至实际交付之日止，延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付Υ约金;本契约签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于15日内书面通知乙方;甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本契约，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的Υ约。双方在百朗园北京市内销商品房预售契约补充协议中约定，甲方应于预售契约所规定的 2001年12月28日或之前将房屋交付乙方，甲方应向乙方发出一份书面《交付使用通知书》;甲方向乙方发出书面《交付使用通知书》之日即视为甲方向乙方交付房屋日，无论乙方是否办理完毕入住手续或实际入住。双方签字认可的附件一房屋状况中，有注明该房屋是管道设备层。
付xx按约定支付了全部房款。
xx公司称曾于2001年12月向付xx发出入伙通知书，付xx予以否认，称其于2002年1月2日主动去询问得知并办理入住手续。但在验收房屋时发现1810号房屋内设置了大量管道，属于设备层，为此，拒绝办理入住手续。双方多次协商δ果。
xx公司称双方在签定合同时已口头告知付xx1810号房屋是设备层，并于2001
