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姚永军，邹平市律师,现执业于山东梁邹律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
商品房现售是相对于商品房预售而言的，虽然商品房现售相对来说风险比较小，购房者还是应知道现售商品房的条件有哪些。只有符合了法定的条件，买卖才有保障。买房时经常出现面积差异，那么，买房如何防范公摊面积陷阱请看具体内容。
一、现售商品房的条件有哪些
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买人，并由购买人支付房价款的行为。我国《商品房销售管理办法》第七条具体规定了商品房现售的条件，包括;
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、拆迁安置已经落实;
6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
7、物业管理方案已经落实。
二、买房如何防范公摊面积陷阱
1、陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
2、对策：
在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
在附件二中列明公摊面积的构成。
按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
3、建议增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列两种方式处理：
如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
购房者了解了现售商品房应符合什么条件后，在购买现售的商品房时，一定要审核房屋的各项情况是否与法定的条件相符合。买房过程中一定要注意房屋的面积问题，除了注意房屋的使用面积外，还要注意公摊面积，购房者要知道买房如何防范公摊面积陷阱。
一、开发商土地抵押给银行后还可以卖房子吗
《城市房地产抵押管理办法》
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、抵押房子购买的合法模式是怎样的
1、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
2、目前通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。
4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续。
三、哪些财产可以抵押
《中华人民共和国民法典》
第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
建筑物和其他土地附着物;
建设用地使用权;
海域使用权;
生产设备、原材料、半成品、产品;
正在建造的建筑物、船舶、航空器;
交通运输工具;
法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
建筑领域开发商把土地使用权抵押给银行，向银行借款的这种情况很常见。不管怎样，在业主买了房子以后，土地使用权肯定不属于抵押的状态，如果土地使用权还处于抵押状态，就会影响业主办理土地使用权证。
