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前期物业管理谁来做 物业收费放开,业委会准备好了吗

添加时间:2022年8月6日 来源: 邹平市律师   http://www.cflszx.com/

 姚永军,邹平市律师,现执业于山东梁邹律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

前期物业管理谁来做

      浅谈开发商:前期物业管理谁来做

      规定,住宅类的前期物业管理,房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理;二是与其他物业管理企业或个人合作,成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理;三是通过物业管理招投标的方式,将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么,对于房地产开发商而言,以上三种管理方式到底孰优孰劣本文从以下几方面进行浅析:

      一、物业管理已经成为房地产的销售亮点

      房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润,而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关,但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证,物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为,而住房是一辈子的事,所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大,良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。

      二、专业的房地产开发商,应该组建自己的物业管理公司

      物业建成后,购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素,但物业管理却与房屋的存在而延续,因此,房地产开发商应该成立自有的物业管理公司对自建项目进行良好的物业管理,促进业主与房地产开发商的沟通交流,提高项目的品牌知名度,增强房地产开发商的品牌口碑,增加房地产开发商的品牌积累。如果房地产开发商将该物业管理项目委托给其他物业管理公司管理,则该项目的房地产开发商会逐步从人们的视野中淡化或消失,该物业项目对房地产开发商的品牌影响将不复存在。也就是说开发商做了一个品牌项目却没为房地产开发商起到品牌积累。

      此外,专业房地产开发商要做企业品牌,不能只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后,逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移,形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面,也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌,最终实现地产—物业的品牌双赢,企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。。

      三、专业的房地产开发商,不想成立物业管理公司,应该寻找一个物业管理的战略伙伴

      房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴,使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展,又相对独立,实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。房地产开发商如果和很大的品牌物业管理公司形成战略合作伙伴关系,往往不一定能达到很好的效果。目前,国内的品牌物业管理公司基本律属于国内的地产集团,集团内的物业管理公司本身的发展受其地产集团的制约,出于地产集团自身的战略发展考虑,一般情况下,房地产公司不能容忍其集团属下的物业管理公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系。

      从目前国内的物业管理市场运作来看,与地产集团背景的物业管理企业形成合资物业管理公司的方的成功的案例不多。因此,一般非特殊情况下,不宜采取此种合作方式。

      四、房地产开发商组建物业管理企业时,要聘请物业顾问

      房地产开发商在成立物业管理业时,往往是想要迅速提高物业管理水平,快速树立公司品牌形象,但物业管理专业不够、人才不足是当前行业的共性,则需要聘请物业顾问或猎取优秀物业管理人才进行管理。对于聘请顾问公司还是猎取优秀人才,需要有一个综合考虑。目前,物业管理市场人才紧缺已是个普遍的现象,一些知名的物业管理企业如由于业务不断扩张,人才紧缺,致使派出去的顾问人员水平和素质参差不齐。如果被顾问单位接收的一个水平较低或水平一般的顾问人员,则顾问效果并不好不能起到很好的作用。

      物业管理经过20多年的发展,已经形成了一批优秀的职业经理人。目前,这批优秀的职业经理人主要还是在深圳等一线发达城市的物业管理企业,内地城市较为缺乏,房地产开发商能猎取到特别优秀的职业经理人,由其负责成立物业管理公司,是一种最佳的选择。吸引优秀物业管理职业经理人的主要方式有股份、期权、高薪等,让职业经理人参股更能发挥职业经理人的潜力,更有利于物业管理公司的长远发展。

      五、小型的房地产开发商,应将项目委托给其他的物业管理公司管理

      ;国六条;和;土地增值税;政策的相继出台,地产市场存在单个或少数项目的房地产开发商。对于这类房地产开发商,卖掉房子是最主要的,公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此,这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。如果成立自己的物业管理公司,由于业务不熟悉,品牌效应差,对楼盘的销售反应会造成不良影响。由于目前物业管理行业的相关法规不健全及立法滞后,大多数小型物业管理公司也不一定能赢利,有时反而背上沉重的包袱。所以这类房地产开发商应将物业管理项目委托给其他的物业管理公司进行管理。

      六、聘请专业物业管理公司前期介入

      物业管理要了解业主需要的方方面面,因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此,前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议,以便于日后的物业管理,方便业主的生活。房地产开发商无论是聘请市场化的专业公司对物业实施管理,还是选定或成立自己的物业管理公司,都应聘请这些物业管理公司进行前期介入,完善项目的开发细节,更好满足业主生活的需要,在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。

    物业收费放开,业委会准备好了吗

      国家发展改革委日前宣布,指导地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等商品和服务价格。有人担心,这些服务放开价格会导致服务机构漫天要价,引起价格上涨。发改委价格司相关负责人介绍,非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。

      放开非保障性住房物业服务价格,需要建立在小区已经成立了业主大会,业主委员会能够正常工作,与物业服务公司能够进行平等协商的基础上。但现在的问题是,有多少小区应当成立的业委会尚未成立呢换句话说,物业服务收费放开,政府不再定价,由业委会选聘物业服务企业,各个小区的业委会准备好了吗

      按照规定,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但不少小区并未成立业委会,已经成立的,;形式大于内容;的也为数不少。究其原因,除了小区业主没有人愿意牵头,也在于相关法规缺乏对职能部门的介入督促机制。更何况,成立业主大会,谁来担任业主委员会成员也是个问题。而且,真心代表业主讲话,可能会得罪物业服务企业;若有名无实,不负责任,又辜负业主的期待。弄不好,两头为难。

      多数新建小区的物业服务企业是由开发商联系的,如果没有矛盾,业主们对物业服务的反响不强烈,得过且过。但物业公司的服务是企业性质的,这决定了物业服务是以营利为目的,有企业追求利润最大化的共性。政府对物业实行指导价,可以让业主们有个谱,也能约束物业企业对物业服务收费的过分要求。政府放开物业服务定价,物业企业很可能变着法子提高企业的身价,提高物业服务的价格。有业主委员会的小区,物业企业在定价问题上可能会有所顾忌,小区没有业主委员会,恐怕难以抵挡物业企业的涨价冲动。

      避免物业企业任意涨价、变相收费,业主与物业企业之间享有平等的话语权、议价权,需要通过小区业主大会的平台得以实现,而没有成立业主大会,业主要享有法定的权利就成为无本之木。所以,放开住宅小区物业服务收费,实际上对政府职能部门提出新的要求,把督促、帮助小区成立业主大会,选举业主委员会并能正常工作,作为政府及其职能部门限时处理的一项工作,并纳入考核和问责范围。政府对物业服务不定价,基层政府不能因此而轻松,反而应加大业主大会和业主成员工作的引导、指导。事实上,这不仅是小区物业服务收费的需要,也是解决小区其他争议所面临的问题。

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